鍖椾含鍝噷鐧界櫆椋庡尰闄㈡瘮杈冨ソ http://pf.39.net/bdfyy/xwdt
袁豪、鲁星泽
调研背景
16年北京共实现土地成交44宗，其中纯商品住宅用地成交仅7宗，创历史新低。而销售在近期政策继续加码后，销量持续下滑。为了多维度了解北京市场，我们本次调研覆盖的范围更广，包括刚需楼盘（华业东方玫瑰）、高端别墅（泰禾中国院子）以及高端商务公寓（绿地海珀云庭）三个项目，以期通过对以上楼盘的实地到访对北京市场做出更全面、更深刻的了解。
主要结论
1调控政策对刚需楼盘销售影响最大（华业东方玫瑰项目调控前销售火爆，推出房源基本在三天内售罄，9.30新政后，销售有所放缓，周均到访仅约5组），而高端住宅慢销品属性强，销售更多与经济走势相关（泰禾中国院子、绿地海珀云庭到访量年全年基本恒定）。在价格方面，新政后，刚需楼盘与高端住宅均无降价意愿，甚至不排除在政策影响效应减弱后进一步上调售价可能。
2对于在售楼盘，政府对新建商品房均价的控制主要通过调整网签时点来实现，同时叠加政府对预售证的管控，开放商普遍认为17年房价难涨但也难跌，但稀缺地段住宅不排除有进一步上涨的可能。预期上涨的主要原因有：1）新增房源极少，比如目前通州地区已无新建商品住宅供应。2）区域内高单价楼盘对未来价格具有指引效应（华业东方玫瑰均价6.6万，周边次新房百合湾单价7.5-8万）。3）货币超发现象将导致资源稀缺属性住宅价格上涨。
3在政策打压力度持续加码的背景下，部分开发商已下调年销售目标（绿地海珀云庭项目年销售目标6.4亿，较去年6.8亿目标下降5%），相对房价乐观，在销量方面开发商已显示出悲观情绪。
4无论是高端住宅还是刚性需求类住宅，自住型需求是当前消费主体。具体到成交情况，客户基本选择最低首付比例，这充分说明了虽中短期北京房价大概率横盘，但长期来看上涨预期仍然强烈。
5和上海情况类似，北京市可售面积和去化月数均大幅下降。16年年初至今，可售面积从万方下降到万方，降幅达32.6%，去化周期从9.5个月进一步降至7.5个月。在销售端，受政策打压，商品房成交面积4季度下滑明显，16年商品房住宅共成交.7万平米，较15年下滑16.6%。而在供给端，16年北京住宅用地供应缩量更为明显，住宅用地规划建面仅成交万方，较15年大幅下降80.5%。在供应降幅明显高于成交量降幅的情况下，商品房住宅库存在未来将进一步下降。
6开发商普遍认为，一方面库存降低叠加土地供应极度缩量，另一方面调控政策压抑了大量的刚性住房需求，在供应收缩，需求抑制的状态下，北京房价长期上涨预期强烈。我们预计成交萎缩、价格难跌或将是短期1-2年北京等一线城市房地产市场的独特景象。
风险提示：
高总价户型流动性很低、北京市房地产市场超预期回落，北京市地产政策进一步收紧。
北京地区调研背景材料
01
调研行程总览
02
北京市楼市调控新政及影响
楼市调控新政：
年5月5日，北京通州区在之前限购基础上出台了更严厉的调控措施。通州区商务型公寓和商业、办公项目的销售将实行严格的限购政策。已拥有1套及以上住房的本市户籍单身及非本市户籍居民家庭，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭将全面限制购买通州区商务型公寓。对于新建商业和办公项目，只能出售给企业或社会组织，全面禁止个人购买。
年9月30日，北京市限贷政策再度加码，首套普通自住首付提高至35%，非普通自住首付提高到40%。另外对比之前政策的认房不认贷（有房无贷款的居民，依然可以视为首套），新政变为认房又认贷。二套首付针对普通住房与非普通住房有区别化政策，大户型的非普通住宅，首付比率升至70%。
新政影响：
影响主要体现在两方面，第一是资金层面的影响，第二是心里层面的影响。1.资金层面：购房者改善性需求被打压，二次置业大户型的首付由原来5成提高到了7成，购房者资金压力持续上升。2.心里层面：政策出来之后，部分购房者的心里变化比较大，观望心态比之前强，买房决策时间被拉长。
从数据来看，北京通州区5月出台的商住限购政策对北京楼市的房价持续上涨预期有一定抑制作用，5月北京新建住宅价格指数环比出现了两个月的短暂下滑，但价格指数同比仍然维持上涨势态。由于政策影响程度逐步递减叠加成交量逐渐回暖，7月到9月，北京市新建商品房价格同比、环比均出现相当幅度上涨。9月30日北京市限购政策再次加码，导致了房地产市场回暖势头被迅速压制，新建住宅成交面积连续两月下滑，新房价格指数同比、环比也同步出现回落。
后续土地供给：
近5年来北京市住宅用地供应整体低迷，其中、年住宅用地供应量不足万方，而年北京市住宅用地供应极度缩量，全年全市仅供应万方，较年下滑80.5%。土地供应严重缩量对应旺盛刚需，中短期内北京市供需关系紧张仍将持续。
项目详情
01
泰禾-中国院子
1、基本信息
泰禾中国院子荣膺年“亚洲十大超级豪宅”，且是北京唯一入选的项目。年，又斩获“中国10大超级豪宅排行榜”。项目由华人建筑大师张永和以及海内外多位国际建筑设计大师联袂执笔，结合地脉价值和民族千百年的院居生活情结，打造的中国大院式别墅。“泰禾·中国院子”把中国宅门体系重新植入，设计上按照街巷格局规划，院落为府宅形式呈现。项目年开盘销售，是中国领袖阶层的置业首选。
2、详细信息
项目位置：
项目位于北京市通州区东北方向，长安街东起点，坐落京杭大运河河畔，北京通燕高速与长安街一线相通，仅20分钟就可以顺畅直达CBD。快速交通方面，项目西距六环路2公里，北临机场高速，南邻京沈高速、京津塘高速、京石高速，城市之间快速连接。此外，项目距离地铁6号线仅1公里左右。
项目在售房源情况：
该项目地块为公司年取得，属于北京市最后一批别墅用地，年之后北京就停止批复该类用地。项目共有独栋别墅余套，目前剩余房源50余套，单价在1-6亿，占地面积1-6亩。其中6亿楼王共12套，每套占地面积6亩（平方米）。
产品客户以终极置业为主，客户来自于各个行业，属于各行业领军人物。由于产品本身定位高端，不属于首套或二套置业，与市场刚需关联不大，调控政策对销售的影响很小。目前项目去化良好，12套6亿楼王中，已卖出2套，公司准备自持1套，剩下的公司在惜售状态，因为通州有新的规划，公司想借此机会在做一下产品的升级，包括整个园林和产品本身，升级之后价格还将进一步提升。
院落类型：类型1（占地面积1亩），类型2（占地面积1.2亩），类型3（占地面积6亩）。
项目景观及配套：
项目拥有最稀缺的京杭大运河的原生水岸。从居住环境上看，河岸两边有丰茂百年的原生树林，二百多种原生植物共生息，形成一个天然的大氧吧。在规划中，项目在充分尊重保留原生地貌和植被的基础上，融入了人们可以亲水、亲树的活动空间，使人的养生休闲空间完美地融入进来。这个只属于院子业主享用的8万平米河堤密林，在整个北京都是绝无仅有的。
历史销售情况：
项目年拿地，年一期开盘，产品包括欧式别墅和中国院落式别墅，由于院落式别墅销售火爆，二期以来不再推出欧式别墅。价格从一期开盘万每套，逐步提高至1亿每套。
交通配套：
从国贸出发，经京通快速和北京通燕高速，可达项目，全程无红绿灯。西距六环路2公里，北临机场高速，南邻京沈高速、京津塘高速、京石高速，城市之间快速连接。
周边配套：
商业：希尔顿酒店、人民商场、易初莲花超市、小白羊超市、华联商厦、苏宁电器、月亮河渡假村、北京大运河俱乐部、京谊宾馆、红旗宾馆。
教育：北工大、二中、育才、人大附中、附小及幼儿园、通州区幼儿园、潞河中学(市重点)、北京中加学校、北京私立树人学校、北京物资学院、牛堡屯学校、牛堡屯幼儿园。
医院：医院、协和医科大、国际护理学院、国际儿童医疗机构、医院、医院、通州区妇幼保健院、医院、解放军医院。
银行：中国农业银行(牛堡屯分理处)、邮储银行牛堡屯营业所电费代收点、牛堡屯邮政局邮政储蓄、农业银行ATM、中国邮政储蓄银行ATM。
其他：国家时尚创意中心、5D秀文化产业、音乐产业城、西海子公园、运河文化广场、北京通顺赛马场。
社区内规划1平米五星级配置商务俱乐部，同时满足餐饮、健身、抗体休闲、购物娱乐、商务会议以及度假住宿等功能的综合配套体，为社区及区域共享的高端配套。
02
绿地中心海珀云庭
1、基本信息
绿地中心海珀云庭项目，位于绿地中心主峰-中国锦峰顶，是目前北京在售公寓项目，也是摩天地标之上的行宫。海珀云庭由ARMANI/DADA携NOBLESSA、Duravit、Dornbracht、Miele全系欧洲品牌装修，为经济领袖打造一席领空豪宅。空间同时满足商务、社交与居住功能，可谓豪宅功能的一次革命性突破。
绿地中心是目前北京在售综合体项目，总建筑面积达51万平米，由7栋比肩国际级的地标建筑组成，是集企业独栋、5A智能写字楼、高级行政公寓、高端商业中心、豪华商务会所等于一体的城市商务综合体。项目米高主楼“中国锦”由迪拜塔设计团队SOM打造，位列大望京高楼，包含1.17万平米商业、5A级OFFICE、奢装公寓、会所等高端商务形态。
2、详细信息
项目位置：
项目位于北京市朝阳区，毗邻34公顷大望京公园，绿地中心海珀云庭项目周边配有昆泰酒店、博泰嘉华国际酒店、博雅国际酒店、格瑞斯酒店、东煌凯丽酒店、方恒假日酒店等数十家高端商务酒店环伺。项目位于北五环内，在五环线和机场交汇处西侧，对面为北京望京SOHO，距离地铁15号线、14号线1公里范围内。
项目在售房源情况：
客户到访基本恒定，房地产政策影响不是很大，由于高端住宅本身具备慢销品属性，对市场波动相对不敏感。客户主要是公司或企业家，其中60%以上购房主体为公司，买完后主要做会所、商务办公、宴请朋友用途。
项目处于尾盘销售阶段，目前在售余房17套，全部精装修，面积在-平米之间，单套总价-万元，得房率约为63%。提供样板房可供参观，房屋性质为普通住宅、40年产权，目前年限还剩35年产权。
户型：公寓平一居（1室2厅1厨2卫），公寓平一居（1室2厅1厨2卫），公寓平一居（1室2厅2厨2卫），公寓平一居（1室2厅2厨2卫），公寓平一居（1室2厅2厨2卫）12套。
项目景观及配套：
物业由英国皇室的“巴特勒管家服务”提供专业化、定制化服务（御厨、御医、御服），通过“内府总管”业主可以轻松地解决诸如室内维修、家宴安排、商务服务、医疗保健、会所预定、等众多定制性私人服务，足不出户即可满足一切生活所需，享受真正的皇室宫廷般的奢适与尊崇生活。
北京绿地中心还特别为公寓客户量身打造了“云鼎俱乐部”，提供除常规物业服务外的增值商务服务。例如，提供便捷的就医通道，当居者身体不适需要就医时，可预约全国63医院专家，并尊享专业化全程导医服务；提供北京城六区至首都机场的接送机服务；整合全国25个城市的36家顶级高尔夫球场，为居者提供平日及节假日的18洞全免费打球礼遇，免费项目包括果岭费、球童费、双人球车费、更衣柜费等。
历史销售情况：
高层公寓自年3月以来共推出70多套房源，其中有部分为精装修，-年去化20多套，年去化速度加快，全年共售出30多套，目前仅剩尾盘17套。从户型结构上来看，大户型去化速度更快，客户买了后基本自用，投资比率很少，主要原因是1.商业地产持有成本较高（房产税每年千分之8.4，按房屋总价计算）。2.交易成本过高，商用住宅二手房交易须缴纳增值税。
售价方面，公寓类产品从年开盘单价6万多到目前单价11万，房价上涨幅度相对缓慢。现在售房源全部为精装修，装修成本约1万每平米，去化方面，毛坯去化速度更快，这主要是由于客户私人化要求多，更偏向按自己需求制定房间功能。
纯商用写字楼刚推盘时去化速度还不错，但到年就卖不动了，写字楼销售销售和经济关联还是挺大的。写字楼我们是按照整层来卖的，单价1.4个亿左右，在经济下滑的背景下，企业客户购房意愿明显降低。
交通配套：
项目位于地铁13号线望京西站，14号线京顺路站，15号线望京东站。13号线：现已开通，西起西直门，东至东直门，途经知春路、立水桥、望京西、芍药居等主要站点。14号线：在建中，张郭庄站至善各庄站，途经望京、丽泽商务区、永定门、南八里庄、大望路、朝阳公园等站15号线：部分开通，连接望京地区和顺义核心区，其中“望京东站”将直通北京绿地中心B2层城市主干道：机场高速、京承高速、京密路、四环路、五环路。
周边配套：
公园绿地：项目毗邻34公顷大望京公园
商业中心：华彩、凯德、新世界
商务酒店：昆泰酒店、博泰嘉华国际酒店、博雅国际酒店、格瑞斯酒店、东煌凯丽酒店、方恒假日酒店等数十家高端商务酒店环伺
金融机构：花旗银行、中国银行、农行、工行、建行、招行、北京银行等。
商务办公、公寓、购物中心、商务会所、地下商业街等。
03
华业东方玫瑰
1、基本信息
华业东方玫瑰是拥有万平方米的新北京城市理想住区，距离八通线临河里站仅米，更有广渠路延长线、京通快速延长线、机场东线汇聚于此，一路畅达CBD，立体化的交通网络，内外通达。项目组合拥有多元物业形态，包含住宅、公寓、集中商业中心、步行商业街、高端会所、知名幼儿园。
项目所在地通州新城，规划为北京的副中心，是未来北京发展的驱动引擎，城市化升级发展的核心。华业东方玫瑰位居规划中的国家行政区与通州新建中央商务区的交汇衔接处，唯一优享三条城市主干路和三条地铁的便捷交通联系，并将成为未来新城最具宜居价值和最具增值潜力的领先标杆。
2、详细信息
项目位置：
项目位于北京副中心通州地区，距离八通线临河里站北侧米，在梨园南街与临河里路交汇处。小区位于六环线内侧，京通快速路、广渠路延长线以及机场东线围绕周边，迅速链接CBD中心区域。
项目所在地通州是首都北京“两轴两带多中心”新城市发展格局的重点规划新城之一。未来，通州将被打造成为现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化产业基地，成为CBD的补充配套区。到年，市属行政事业单位整体或部分迁入工作将取得实质性进展，远期将带动约40万人疏解至通州。以新城核心区和五大区域构成的“一核五区”是未来通州现代化国际新城的主框架，“一核五区”，就是以运河核心区为龙头，以文化创意产业集聚区、文化旅游区、环渤海高端总部基地集聚区、国际医疗服务区、国际组织集聚区为支撑，立足高端和国际化，构建现代化国际新城的整体布局。
项目在售房源情况：
项目处于尾盘销售阶段，目前剩余房源约余套，户型结构上两居室小户型居多，占比大约在70%-80%。客户构成上以首套为主，基本上是自住刚需。去化速度来说各类户型速度基本一致。
（1）价格及付款方式：单价6.6-6.7万，首套购房按揭利率9折。该地区域属于未来规划北京副中心，一致性预期认为该区域未来房价仍有上涨空间，预计未来售价或将到10万/平左右。理由是现在房山区单价已经到5万，燕郊最新开盘单价3.6万，如果说燕郊房价预期可以到5万，在通州住宅用地完全无供给的情况下，通州单价过10万将是合理的。
（2）户型：67平一居（1室2厅1厨1卫），67平两居（2室2厅1厨1卫），90平两居（2室2厅1厨1卫），平三居（3室2厅1厨2卫）。
项目景观及配套：
项目占地万平方米，组合多元物业形态。包含住宅、公寓、集中商业中心、步行商业街、高端会所、双语幼儿园、优质小学于一体，约18万平方米的城市公园等级的园林绿地。项目拥有11万平方米的综合配套，在满足商业经营活动的基础上特别情调空间尺度和商业品位的塑造，形成社区高尚生活的商业文化空间。涵盖集中商业中心、十字商业街区，大型主力店、旗舰店等多项业态。
项目历史销售情况：
项目在通州销售了六年时间，从前年开始，只要项目开盘，基本三天内可以售罄。项目一共四期，现在就剩四期最后两个楼盘没交付。项目第一期首次开盘单价约1.3万，之后涨幅以0元/平米起跳涨到年6月份的2.6万，然后在年的四月份直接跳涨到4.3万，当时已经只剩现房，当时开盘马上售罄。年5月通州区加强限购（需提供三年社保），到年政策出台前单价涨到5.9-6万，现在的单价在6.6-6.7万。目前通州住宅市场基本没有新房源，之前批的地已经销售完，预计接下来地价还会更高。
交通配套：
西侧紧距离轻轨八通线临河里站仅米，西侧及北侧方向步行有、支1、支2、支3、支6、支7、、、、、、社区4路，社区6路等公交通州小街桥东，配合京通快速路、广渠路延长线以及机场东线，内外通达，迅速链接CBD中心区域。
周边配套：
公园：运河奥体公园、梨园文化公园、生态公园、西海子公园、新城公园
购物：家乐福、易初莲花、贵友大厦、白惠福购物中心
市场：梨园农贸市场、菜市场
餐饮：大洼鲜鱼锅、梨园堂大酒楼、龙潮兴酒楼、麦当劳、晋风庄园、金紫银海鲜酒楼
医院：医院、颐年护理院、通州医院、北京仁爱门诊
教育：北京小学、史家胡同小学、育才中学、玉桥中学、小街小学、现代音乐学院。
04
风险提示
高总价户型流动性很低、北京市房地产市场超预期回落，北京市地产政策进一步收紧。
扫描下方
