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摘要：从年到年，北京二手房的市场交易规模，交易量增长了倍，累计成交万套，整体市场取得了非常健康的发展。如果按照正常趋势发展，年的成交规模应该是可以超过年，会达到历史以来的次新高。

北京无论是从交易规模还是从行业的发展程度都是属于在国内比较领先的城市。从年到年，北京二手房的市场交易规模，交易量增长了倍，累计成交万套，整体市场取得了非常健康的发展。

在年全市二手住宅的成交量是19.7万套，同比涨幅最近九成。年整个上半年，截止到6月底成交量达到了13.3万套，同比涨幅达到了57%。

北京二手房市场基本从年起步。交易规模的爆发是在年，是一个高峰值，当时达到了接近27万套，在年有下降。年其实也是一个阶段性的高峰，仅次于年。

北京的限购是从年开始的，5年非常严格的限购，限购之后整个成交量发生了一个阶段性的下降。在年，因为外部的政策刺激，全年的交易规模是接近20万套，仅次于年这个限购之前的最高值。

年是一个非常特殊的时间，整个的成交量发生了大幅上涨，成交价格也在一季度有一个爆发。总的来看，房价在年、年、年出现了三个跳涨阶段。如果按照正常趋势发展，年的成交规模应该是可以超过年，会达到历史以来的次新高。

相比之下，从年开始，北京整个新房规模在缩小，因为城市发展空间缩小，尤其是土地出让方式，导致整个新房市场和二手房的这种规模差距越来越大。今年北京新房市场除去保障类型住宅（包括自住房，保障房以及其他保障房），实际商品住宅应该是交易规模在每个月四千到五千套，最低仅为二手房的1/6。

年上半年，北京二手住宅的成交均价达到了元/平方米，相比年累计上涨了%。回顾历史三个跳涨期：年，房价上涨同比超过了53%；年，涨幅超过了35%；年上半年，房价涨幅超过了16%。

二手房市场规模扩大的逻辑

第一，得益于增量房市场黄金发展的十年。年到年北京的住宅用地累积出让亿平方米，近五年北京市房地产开发增速为8%，次新房（房龄在5年左右的二手房）交易规模越来越大，投资环境和增值空间有优势。

第二，得益于基本面即经济和居民收入增长。带动整个房地产交易规模增长，北京城镇居民的收入在年是元，15年累计增长%。

第三，人口和购房需求的增长。人口增长有一个非常核心的爆发点，就是在年到年婴儿潮的爆发。目前这些婴儿刚好处在25到30岁左右的阶段，那这个年龄阶段其实是住房市场的刚需人群和主要的改善人群，所以大量的这种刚性的需求其实支撑了现在房地产市场的黄金的发展。截止到年北京的常住人口是万，15年人口增长规模扩大了万，除去新生儿的数量大概约有8成是人口流入。

第四，信贷扩张和金融杠杆的提升。信贷扩张、储蓄率和金融杠杆的提升，是房地产市场快速发展的三个核心要素之一。我国的储蓄率是非常高的，而住房金融杠杆率其实不高，只要适当的提高杠杆，就形成非常强的购买实力。北京从年到年二手房交易中购房按揭贷款的占比年只有39%，年提高到77%。深圳93%。

第五，住房具有消费品和投资品的双重属性。高房价下的投机催生了炒房团，进一步推动区域性房价泡沫。年“”政策的核心其实就是释放二套甚至多套购房需求。

第一，本地人为主。年2月之前，北京的外地人购房占比比较高，大概是在四成左右。限购后大幅降低，最低的一个月只有8.5%。限购之后，然后北京的外地人购房占地其实是一个从低点回升的状态，但是始终保持在两成左右。

外地人群中经过大致核算，其中连续缴纳五年社保和购税的比例占到10%左右，能够拿到北京公布居住证购房的人群应该不到5%，放开限购的可能性判断不大。

北京二手房购房人群应该是以北京土著或者是在北京拿到绿卡的这种北京户籍人群为主的，外地人现在的这种比例其实非常低的。也有一些专家认为在年2月份，限购满五年之后整个北京的成交量会发生一个暴涨，我们不认可这个观点，在限购之后外地人的购房比例是缓慢持续上升的状态，并不是说在某一个节点暴涨。

第二，外地人的购买力有很大区别。从购买二手房总价的角度来看，广东，江浙沪，还有福建籍外地人都排在前列。从购买套数看，在北京购房最大最多的外地人是来自河北、山东，这些比较临近的省份，但他们的购买力就相对来说偏低一点。

第三，年龄年轻化。年北京的平均购房年龄是33岁，比年减少1.3岁。年轻人买房的比例非常高，25岁到35岁的人群占比接近65%，40岁左右人群在市场上占的比例并不高。年轻人购房比例提升的原因：首先，年轻人购房能力强；其次，购房支撑因素强；最后，历年北京房价上涨迫使年轻人提前买房。

第四，区域特征。北京二手房交易中心在城区，因为北京是典型的单中心的城市结构。上海是以板块为主的，交易中心在每一个板块都会存在，北京基本上都集中在内城区，即东西核心城区以及市内四区。年和年对比，核心城区的占比在逐渐下降，市政资源，各种设施配套还在主城区。

北京的新房市场趋于高端化，一个是转向环北京，第二个是购买北京的二手房。北京二手房承载能力有限，中低收入人群就会被动的去投向环北京的房地产市场，带来了环北京房地产市场的一个机遇。

环北京房地产市场真正的热度升级是在京津冀一体化有实质性的动作落地之后，特别是通州成为行政副中心之后，从政策直接受益的是燕郊市场和大厂市场，这两个区域首先有比较成熟的房地产市场，和通州临近，这些利好带动了东部的房地产市场。南部市场的固安，廊坊市以及武清，支撑点其实是在于京津冀一体化的一些实质性的措施。

大北京市场需要满足三个条件：共享交通；共享客源；共享经济。

共享交通：单纯从投资角度来看，高铁和机场影响最小，其次是高速公路，最后是市内的这种高速交通和地铁交通。

共享客源：环北京市场的客群有三类，北京溢出的刚需、外部的投资客、本地的一些购房人群。前两类占了绝大多数。调研中环北京区域投资客比例大概50%，北京只有不到10%。环北京市场有一定的泡沫，就是因为投资客的集中。本外地购房对比，北京80%以上的都是本地人，但是燕郊刚好是相反的。

共享经济：北京和周边地区经济关系不密切。年廊坊的房地产投资占到GDP的27.9%。年的一季度环北京的房价出现了快速上涨，燕郊新房价格上涨超过一倍。当然也引发了调控的风险，比如4月廊坊是出现了限购，外地人群只能购买一套，贷款的比例也从两成上到三成。

（报告来源：中信证券）

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