政治之于首都，经济之于北京——对北京规划的点评之定位篇（一）

事件：北京召开会议，审议通过了北京总体规划文件

从内容来看，有4个看点：1）强调3个红线，包括人口总量上限、生态控制线、城市开发边界等，其中值得注意的是城市开发边界；2）强调了“都”与“城”的关系，没有仅仅突出都的作用、而忽略城的功能，使得原有首都与北京的定位更加丰富、而非单一；3）将北京规划放到更广的范围之内，是首都规划、城市副中心、雄安规划为一体的规划；4）形成一批环首都特色小镇，打造世界级城市群。

超预期之一：强化了区域的概念，淡化了区的概念

相比于单纯的中央政务区的提法，在总体规划中没有明确提到市场传闻的东西城定位问题，而是摆出来更广义的“都”与“城”的概念，强调城市边界，因此，我们认为这是不完全基于现有行政规划的城市规划，强化了区域的概念，也就淡化了区的概念。

超预期之二：打造北京周边特色小镇，并和其他区域形成世界级城市群

1）目前北京最强的资源是教育资源，并进一步形成科研中心，例如，已经形成了包括中关村科技城和未来科技城等科研中心，但从本质上，还不是特色小镇的概念，而正在布局的怀柔科学城，以大型研发实验基地为定位，更是特色小镇的形态。我们认为，以教育为主要资源禀赋，推送各类产业的特色小镇将成为现实，可以涵盖各个产业；2）强调了并非北京规划，嵌套进来的还有和周边、包括雄安在内区域进行互补，因此，北京规划更是京津冀规划下的核规划，还有其他规划进行配套，北京仅仅是打响第一枪。

超预期之三：具备统一体的圈层概念，减少跨圈层经济活动

目前的北京规划较差，主要原因在于没有形成各个圈层的内部循环，居民每天都在进行跨圈层的转移，生活和工作分属不同的区域，也就形成了大城市病。这一次透露出形成多圈层的想法，每个圈层之内能够保证居民的整体性，也即当地生活、当地就业，让居民生活更方便。

本次北京规划，其高度超过了市场预期，给北京的房地产市场更大空间

这次规划并没有类似于市场预期一样，针对某个区进行规划，而是站在更高的区域角度进行功能划分，因此，北京能够改变当前格局的概率大幅增加，也就给了北京较小的新房市场更大的空间，优先利好北京本土开发商，主要包括金融街、北京城建、首开股份，同时，通州的定位也更加明朗且重要，建议