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前言
■全年业绩稳健、一二级联动增收益拓机遇：1）主营房产销售，毛利高达39%；2）15年营收百万，净利润百万，同比走势稳健；3）销售毛利率38.4%，同比大增4个百分点，资产负债率68.1%，债务结构优化；4）报告期内销售大增：销售商品收到的现金流达.5亿元，同比大增64.7%；5）降本增效效果显著，三费比例稳步下降：为8%，比去年下降1个点；6）15年激进拿地，住宅配限价房盈利可观：15年累计增土储万方，亿，拿地面积和金额均攀历年高峰；7）总建面超万方，一二级联动模式增收益拓机遇：现有一级开发项目共6个，均位于北京，合计建面.16万方；二级开发项目以北京为核心，重点布局北京及重点二线。
■大股东—“国匠”北京城建集团，背靠国资委，千亿建筑大咖：1）大股东北京城建集团，持股比例40.39%；2）集团总资产亿元，12-15年年化复合增占率达18.7%，营收从12年的.8亿增长至15年的亿，年化复合增占率达11.1%，；坐拥工程承包、地产开发、城轨建设、投资融资等六大支柱产业，主要经济技术指标在北京市属建筑企业中均排名第一；3）“国匠”—专业承揽国家级重大工程，鸟巢、鸟蛋、奥运村等重点工程；4）14年定增限售股，前期减持已近尾声：14年定增限售股集中于15年8月和16年1月到期，预计目前定增解禁减持已近尾声。
■地产基金+股债齐发，多元融资拓渠道：1）15年7月，公开发行58亿公司债，利率4.4%。其中28.15亿元用于偿还公司债务（原利率均在8.0%以上），大大降低了公司的财务费用；2）两期地产基金设立完成：第一期28亿，投资北京门头沟项目、第二期24.4亿，投资北京大兴区瀛海镇项目；公司均以GP+LP形式参与；3）拟发行15亿债权融资计划：16年1月公司公告拟发行不超过15亿元债权融资计划，融资成本年利率6.5%，期限2年。4）拟创新推出30亿优先股融资,对公司资产负债和持续经营形成长期利好。
■投资之翼加速，超额收益可期：1）近期公司公告投资.3万认购二十一世纪空间技术应用股份有限公司定增万股，其注册资本为10万元，是我国唯一一家拥有遥感卫星星座、集遥感卫星测控、数据接收、产品生产、应用开发、综合服务于一体的高新技术企业。目前空间技术已在新三板上市，公司将充分享受超额溢价。2）公司年投资的国信证券目前账面值已达67.7亿，增长超50倍！3）此外，公司投资的锦州银行、国奥投、中科招商北科建等等均有丰厚溢价。未来公司将继续在投资领域发力，独树一帜，加速“一体两翼“发展战略中投资之翼的腾飞。
■投资建议：公司在首都区域的一二级联动市场份额持续提升，商品房销售超预期，定增解禁减持近尾声，投、融资持续创新推进，创新推出30亿优先股融资，对公司资产负债及持续经营形成长期利好，公司地产加股权重估RNAV约亿。我们预计公司16年-17年的eps为1.18、1.47、1.76，当前股价对应pe为11X、9X、8X，显著低估、成长性突出；首次给予买入-A的投资评级，6个月目标价为23.6元。
■风险提示：投资板块或存风险
正文
1全年业绩稳健、一二级联动增收益拓机遇公司年设立，年资产置换转型房地产业。公司由北京城建集团有限责任公司独家发起，以募集方式设立，年置出包括原有16家控股子公司的投资权益、总承包部和盾构分公司的建筑施工类资产和负债，置入资产包括城建集团拥有的北京城建工程承发包有限公司%的股权、北京城建房地产开发有限公司31.5%的股权、大柳树房地产项目资产和现金，资产置换标的额为23.39亿元。主业由劳动密集型、收益率较低的建筑工程总承包转为资本密集型、收益率较高的房地产业。公司贯彻“以房地产开发销售为主体，以对外股权投资、商业地产开发经营为两翼的“一体两翼”协调发展的发展战略。
1.1.主营房产销售，毛利高达39%15年公司分产品收入中，商品房销售额达百万，占比95%，该项毛利达百万，占整体毛利的96%，毛利率高达39%。其他业务中，物业管理业务收入百万，占比2%；其对应毛利-8百万，占比0%。其他业务收入百万，占比2%；其他业务对应毛利百万，占比4%。而拆迁业务41百万，毛利7百万，占比0%。各项业务对应毛利率分别为：商品房销售39%、物业管理0%、拆迁17%、其他业务78%。
深耕北京，15年对应收入占比达88%。公司15年分地区收入中，北京达百万，占比88%，其他地区中，成都百万，占比7%；天津达百万，占比3%，重庆百万，占比2%。从12年至今，北京地区营收占比从12年的97%逐步平滑过渡到15年的88%，可见公司坚持立足北京、覆盖一二线重点城市的拿地策略在积极贯彻落实。
15年营收百万，净利润百万，同比走势稳健。15年公司营业收入百万，比上年同期减少8.3%，主要原因系公司主营房地产行业收入减少所致，15年公司房地产行业营业收入87.22亿元，比上年同期减少9.32%，主要因报告期公司项目结转收入面积减少所致。而15年净利润百万，同比上升4.1%。在营收同比下降的情况下，净利润不降反升，得益于公司毛利率的大幅上升。
资产负债率68.1%，较去年上升1.2个百分点；销售毛利率38.4%，同比大增4个百分点，净资产收益率8.1%。报告期内，公司资本运作能力显著增强，准确把握债券市场监管转型的有利时机，通过发行公司债融资58亿元，公司财务杠杆利用水平、长期债券融资比例提高，利于提高股东权益报酬率，优化债务结构。而同时68.1%的资产负债率，在房企中仍不算高，公司资产负债结构健康稳健。
报告期内销售额大增，受益于15年北京市场火爆。从销售商品、提供劳务收到的现金流的情况看，公司15年该项指标大增，达.5亿元，同比大增64.7%。
另外，公司三费比例稳步下降，整体已从去年的9%下降到今年的8%，下降1个百分点。具体来看，管理费用从4.8%变为4.5%，下降0.3个百分点；营业费用从2.8%降为2.5%，下降0.3个百分点；财务费用从1.4%降至1.0%，下降0.4个百分点。可见公司管理能力、项目运作能力、管控能力有所强化。同时，在报告期内，公司产品研发持续深化，住宅产品分级配置、售楼处标准化、园林景观示范区建造标准、保障房产品线设计标准、住宅设计管控标准陆续出台并开始实施。集采平台搭建完成，覆盖了11类材料设备和5类服务供应商，降本增效作用明显。北七家和门头沟两个项目的保障房还全面引入了住宅产业化。
1.2.15年激进拿地，住宅配限购房模式盈利可观年，公司成功获得8宗土地，累计增加土地储备万平方米，投入购地资金近.49亿元，拿地面积和投资额均攀历年高峰。
而在拿地布局上，依旧是以坚持立足北京、覆盖一二线重点城市为良策。根据集团
