出品：搜狐焦点北京站

策划：搜狐焦点北京新闻中心

撰文/摄影：武亚光丁婧

设计：陈文海

去年提起青龙湖，人们最多想到的还是水上公园和湿地公园，可如今过了一年，再提及青龙湖，呈现在脑海中的，已经是房子了。从精神想象，到物质想象，操纵这一改变的，是青龙湖板块已经或即将入市的六个限竞房。

青龙湖位于北京城西南，是丰台和房山的交界处，东北属于丰台，西南则划分到了房山。曾经的青龙湖，定位是国家级的4A级景区，坐拥亩水地，给城里的大人孩子们留个能避暑休闲的空间。当然，偶尔可以卖卖别墅景观房，比方说守在青龙湖畔多年的燕西华府，尽管在京城里的名头不响，可这些年一直是丰台新房成交的佼佼者。

而新入驻青龙湖板块的6个限竞房，它们又有哪些异同？这么多年，一直拼环境拼自然的青龙湖板块，是否值得刚需族惠顾？

本期搜狐焦点区域报告就将深入走进青龙湖板块，细话青龙湖楼市看点。

壹·青龙湖印象

丰台青龙湖板块跨丰台河西地区以及房山区，地处京津冀协同发展的轴线上。

总体来讲，那边的环境还是不错的，有山有水，人不是特别多，楼不是特别密，住着的安逸度比较高；但是基础设施建设，就不敢恭维了，例如交通设施、教育配套、产业结构，一直都跟不上北京城市发展的整体节奏。

交通

青龙湖的交通一直被购房者们诟病。区位上靠近西六环，但是缺少轨道交通建设，公共交通相对匮乏。自驾来说，不堵车的情况下，走西六环，去五棵松、门头沟、石景山还算方便。相对于也主打环境的远郊区域，时间和距离成本上是有优势的。

但是就公共交通而言，在没有地铁14号线进入前，该地地区的上班族主要依靠、、、、….等等一些列公交车上下班通勤，其中走高速的车辆应该只有这条公交线路。

在地铁14号线进入后，该局面得到相应缓解。但由于地铁14号线只覆盖到长辛店张郭庄未能向云岗、王佐地区延伸，使得这一交通便利条件在云岗、王佐人群上未能得到满足。因为对于该地区大部分人来说去张郭庄乘坐地铁的路程，已经可以通过到达六里桥了。虽然云岗、王佐地区有轨道交通的规划，但计划延伸至王佐的“T2有轨电车”至今未能落实。

教育

青龙湖属于丰台和房山交界处，对于购房者来说，教育资源的差异也是影响买房的一大重要因素。

随着教育集团化和地产开发商的进入，青龙湖引进了人大附中丰台分校、即将建设的中央民族大学、北京汉林院学校等，曾今的地方学校也挂靠在首都师范大学、北京大学等教育集团旗下，教育结构得到了相应改善，但目前称得上名校的仅有人大附丰台分校，不太适合子女上学的刚需人群。

据说，在已有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校的基础上，房山今年计划引进北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校等四所知名中小学。

医疗

主要依靠航天医院、医院（医院）来支撑，条件还是相对落后。

贰·区域内新房情况

1、“青龙湖六子”

简单从地理位置上划分，可以将6个新项目分为房山派和丰台派。其中房山派山头林立，首开、金地、中铁建、龙湖联合体等四家各执一块地；丰台派则显得格外和谐，两块地均为万科+国开联合体操盘。

价格方面，房山派中限制销售均价大致在元每平左右，最高售价不超过4万元每平；而属于同一板块的丰台派，售价则偏高，限制销售均价在元每平左右，最高售价在元每平左右。大致来看，丰台板块同区域的新房，售价要高于同区域的房山新房，浮动在元每平左右。

2、“丰台亲兄弟”

相同的开发商，之后还可能在售楼处遇到同一个销售，丰台两个项目的同室操戈格外吸引人眼球。

“大哥”翡翠西湖（翡翠西湖_楼盘详情-北京手机搜狐焦点网）年4月拿地，前期准备充分，已经于年末开过一次盘，曾凭借每平的均价，一度被评为北京6环最便宜的新房。

翡翠西湖目前在售的产品基本是90㎡的洋房，楼层基本在7-8层；此外还有少量叠拼合院在卖。项目预计年底交房，后期是万科物业，同时，根据案场销售介绍，之后项目将配备近㎡的商业及幼儿园，满足业主的日常需求。

项目里一片繁华似火，而在项目周边，当前目之所及处，只有一个嗷嗷待拆迁的村子，和一个嗷嗷待游客的青龙湖公园。

对于项目周边薄弱的交通和微弱的基础设施建设。售楼处工作人员表示，项目周边正在规划有轨电车T2线，届时可以连通14号线，方便业主出行；至于教育方面，除了项目自带的幼儿园，距离项目4公里处还有人大附中的丰台分校，这也是很多业主目前选择在此置业的支持。

最后，该工作人员还表示，曾经的房山长阳镇也是一片荒芜，而正是万科在年左右进军房山，从“0”开始建设，如今的长阳镇已经抛却旧装换新颜，成为房山区经济发展和基础建设的领头羊。

而同样位于青龙湖附近的“万科+国开”另一宗地，位于翡翠西湖西北1.5公里处，临近中央民族大学新校区。该地块是年2月2日拍出，目前尚无规划流出。搜狐焦点认为，该地块可能并不急于规划入市，毕竟体量庞大的翡翠西湖还有二期没有入市，自家兄弟何苦刀戈相见？

3、“房山四刀客”

不同于丰台区两兄弟的和气生财，位于房山区的四个项目从拿地那天起，就拿起了刺刀，彼此盯着彼此，心里只有一句话：“你卖啥？”

这必将是一场旷日持久的战争。

四个项目均位于房山区青龙湖镇，在地图上的大致位置如下：

从地图上可以看出，熙湖悦著、熙悦观湖和大湖风华三个项目是紧邻的，呈三角形分布，而且距离青龙湖最近；而中铁建地块则距离青龙湖稍远，位于青龙湖镇较繁华的地方，周边基础建设比较完善，因此价格上具有一定优势。

熙湖悦著

于年6月拿地，由龙湖+国开+万科+首开四家联合开发的“熙湖悦著”售楼处现已开放，就位于房山区良坨路大苑村收费站桥边上，价格为均价元/平。

交通上，主要依靠自驾，公共交通方面略显不足。

教育方面，“熙湖悦著”将配建一所幼儿园。这是房山内青龙湖区域三大限竞房里唯一有教育资源的项目。

综合来看，熙湖悦著属于，环境好，配套差的类型。板块内新房最大的卖点是区域环境。这个区域的限竞房目前来说比较适合在西、南四环工作的刚需或考虑养老的人群。

熙悦观湖

首开熙悦观湖位于房山青龙湖，均价元/㎡，项目的主力户型为89㎡平层洋房，总层高6层，此户型为三室两厅两卫全明格局户型，另有下跃层产品㎡，三室两厅两卫，上跃层产品㎡，四室两厅三卫。预计年5月份开盘，项目将于年交房。

大湖风华

金地大湖风华项目分布为4层的叠拼跟6到8层的洋房。其中1到17号楼是低密花园洋房，主力户型是89㎡的小三居，布局是常见的南2+北2结构。面对刚需群体，项目推出了89平米三居的洋房产品，精装交付。这也是北京限竞房市场中首个精装交付的洋房产品。项目均价3.7万/平米，总价万左右。

叄·区域点评

主力客群以改善为主

过去几年，由于周边配套待完善以及交通的不便利，但生态环境尚可，青龙湖板块主打的是第二居所、郊区别墅的概念，主力客群以改善为主。而目前青龙湖周边的六个新房都是限竞房，目标群为刚需客户，因此在销售上可能会存在一定难度。

短板：周边配套待完善

1、缺少轨道交通建设，公共交通匮乏；

2、周边大型商业配套较少，目前主要依靠王佐、良乡、长阳板块的商业配套；

3、教育方面，目前周边称得上名校的仅有人大附丰台分校，不太适合子女上学的刚需人群。

优势：生态环境舒适

青龙湖区域内有青龙湖森林公园，目前一期已经投入使用，到年将建成京西南大型生态屏障，此外，周边还有千灵山公园、北宫国家森林公园，西山国家森林公园、八大处公园、永定河森林公园、园博园等，适合对自然环境有要求的改善型群体。

当地人直观

据当地人向搜狐焦点吐槽，一直以为青龙湖板块是个被北京遗忘的区域，前几年的时候要是不提燕西华府或者京郊旅游好去处，估摸都没人知道这么个地方，这几年持续放地莫名其妙的就突然火了。

青龙湖区域的确归属丰台房山两区结合部，可是是在丰台边界和房山边界的结合部，如果说丰台的亲儿子是西局、丽泽、总部基地一带，房山的亲闺女是长阳、城关一带。这地方就是捡来的“三不管”孩子还得是二婚后爹后妈饲养的。

市政发展方面，在两区各种扯皮不管的前提下，周边一堆堆的国营工厂、军工厂、大型科研单位，用地性质及其复杂，地方的、军队的、村里棚改什么都有；至于交通，地铁不完善，天天早上京港澳高速拥堵。