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我不知道我会说什么

但没有人能阻止我说什么

德科地产频道Live第30期

录制时间：年1月9日

录制地点：屋顶客厅

主播：刘德科

整理：德科地产频道编辑卢丹婷

1st

好姿态

广州：本科以上不受户籍限制可申购共有产权住房

第一个城市是广州。广州住建局说，本科以上学历不受户籍限制，可以申购共有产权住房。广州未来的人口预计会非常多，共有产权房够用吗？如果放开申购，肯定不够用。所以，这个政策是「姿态意义大于实质意义」。

看到政府有一个好的姿态，在当前阶段还是比较重要的，总比没有好。但是你如果把这个姿态当作是实质意义，就太傻太天真了。

所以，看一个政策，要区分什么是姿态什么是实质。广州的共有产权房比北京的共有产权房更有价值，因为广州的共有产权房在一定年限之后，是可以在市场上自由流通的，而北京的共有产权房不能自由上市，只能针对特定人群、在封闭系统里面交易。所以，如果你有广州的公有产权房资格，可以去申请。

2nd

保温

苏州：本科学历有望「先落户后就业」

苏州发布了一份针对人才的征求意见稿，只要有本科学历，就有希望不管三七二十一地把户口落在苏州，买一套房子。太功利了？我们还是得功利一点。

如果是专科学历，本来落户要交两年社保，现在一下子调到了六个月。苏州这个做法不是最宽松的，但是跟过去比，已经宽松了很多。

这是不是为了给楼市松绑，或者是刺激楼市？政府肯定说不是。不是就不是。我们作为房地产观察者、研究者，还是需要评估一下这个政策对苏州的作用，不要夸大它的作用——年，苏州的楼市还是热的。如果它对楼市有作用，也只是保温。

这样的政策，以及杭州、武汉等同等级别城市的类似政策也一样，只是对楼市有保温作用，而不是加热作用。如果苏州楼市在年呈现出更火爆的状态，也不是因为这个政策。

3rd

复苏

环京城市固安放宽落户

再看固安。固安在距离北京天安门正南50公里的地方，我们叫它「环京城市」，北京边上嘛；但它属于河北廊坊，在行政上跟北京没有关系。固安放宽落户后，有楼盘称「一天卖出几十套房子」。

这个政策是年年底出台的，现在慢慢出现了一些效果。一个楼盘一天卖出几十套，放在别的热门城市，大家可能觉得没什么；但是在环京城市已经不得了了。北京的楼市还处在冰冻状态，燕郊香河房价暴跌30%算是正常，跌50%也有出现。

现在我们感受到，环京区域正慢慢地有了复苏的迹象，这个复苏的迹象是完全依靠政策驱动的；如果北京以及北京边上的这些城市在政策上不放松，楼市几乎不可能单靠市场的力量反弹。

为什么市场的力量这么弱？因为行政的力量太强大。所以别急，慢慢来。

4th

温柔警告

唐山：新房自网签起42个月内不得交易

另一座北京边上的城市，唐山，热度比较可观，所以唐山出了个收紧政策：新建商品住房自网签之日起，42个月内不得交易。

一台手机是卖4.9元，还是卖5元，我们的感受不一样；同样，三年是36个月，四年是48个月，42个月是几年我们就算不清了——42个月，就是定价的艺术。

为什么不是36个月？因为买一个楼盘的期房，两三年后交付，36个月一下子就过去了，等于没出台限售政策。42个月是三年多一点点，让你感觉到唐山也开始限售了。但是这个「限售」一点都不严格，因为地方政府很怕唐山楼市这种有一点点热的行情，不知道是真的还是假的，如果一刀掐下去把它掐灭了怎么办？

我们把这个政策看作温柔的警告，本质上它就是从网签之日起开始限售。除了警告，没有任何其他的意义。

5th

有点难

北京石景山土拍不限价释放什么信号？

回到北京。北京石景山区拍了两块住宅用地，是不限价的。当然，年也有很多地不限价，但是今年一开年，石景山这个「城六区」里面的地一上来就不限价。释放了什么信号？

这个新闻与另外一条新闻《超半数限竞房滞销北京商品房住宅库存创8年新高》结合在一起，就非常清楚。这个超半数的滞销限竞房，就是先把房价定好，然后再拍地价。

一开始，政策出台是为了抑制楼市行情，但是弄着弄着就把北京楼市拖入冰点，现在想把它弄起来都有点难。限竞房把价格卡死了，照理说应该卖得很火爆，为什么还卖不动？因为北京除了局部区域发展得比较好，整座城市的发展非常不均衡。

出让土地的时候，这些地主要在配套不齐全的地方；房价上涨之后，又出台这样的政策，大家就看不上那些地方的未来前景。再加上行情不好，自然就没人买。

所以，一座城市的房地产是否火爆，要看两个条件：城区的发展是否强势崛起，整个城市是否均衡发展。两个都没有，房地产就不太会火爆。

再加上北京那么强有力的抑制楼市手段，二套房要七八成首付，限竞房也从一开始的刚需福利房变成了「陷阱房」，买了可能就是跳进陷阱。

这一切都是暂时的，未来会更好。我们看到央媒中新经纬的客户端报道《北京限竞房交付大年：80%项目亏损，房屋质量引担忧》，房子造得好不好和亏不亏本没有直接关系，你以为他们赚钱的房屋质量就好吗？不过这个新闻比较容易引起政府重视：不要再限价了。

所以回到我们刚刚谈的话题，北京石景山一开年出让土地就不限价了。

6th

乐观估计

未来5年伦敦住宅价格预计将涨18%

谈完北京，来看另一个国家的首都伦敦。仲量联行预测，未来5年伦敦住宅的价格将上涨18%。请注意，不是每年涨18%，是未来5年一共涨18%。

中国有钱人最喜欢在伦敦这座城市买房，而18%的涨幅，肯定不如中国的一个三线城市未来5年的涨幅。

但是伦敦有伦敦的好处，一是保值，另外，中国现在甚至未来几年，外汇都处于管制阶段，如果你要在国外用钱，用各种手段在伦敦买一套房子，今后把房子卖掉，那些钱就不用进中国了，用钱更方便。

到伦敦买房就是这两个目的，如果你指望伦敦房价暴涨，还是在中国买吧。仲量联行18%的涨幅已经是乐观的估计了。

7th

引以为戒

武汉：巴登城坍塌6人遇难

我们再来