白癜风怎么样能控制住 http://news.39.net/bjzkhbzy/170826/5653972.html

从“自由增长和离散布局”到“有组织有秩序地集中发展”。

一、春暖花开的幸福往事

房地产市场受资本市场追捧的年代，北京房地产项目分布非常广泛，为了弥补几十年的历史欠账，四九城遍地开花；而且当时政策对房地产是扶持发展，全国各地的开发企业一拥而上，征地拆迁，协议出让……不规范，也没那么多规矩，政府职能部门也不太出手干预，即便干预,也是短效的,所以老百姓感觉房价越调越涨,背后的逻辑是管理层要财政、资本要吃肉、企业要发展、百姓要住房、要投资。

二、“行业变天”后面临的挑战和机遇

进入新时代，“房住不炒”定调后，相关政府职能部门统筹协调，合并重组，重拳整治地产乱象。城市规模红线、多规合一、土地供应市场化掌控、商品房和保障房租售并举、国有土地和集体土地双管齐下、强化对销售实施的违法监管和一系列政策工具的储备和应用，有效地控制住了房价。

这其中，就有一项工作功不可没。就是平原新城的发展规划落地实施。如果对近年北京供应的土地进行梳理，你会发现土地供应都非常集中，比如顺义集中在顺义新城、门头沟集中在门头沟新城等等。此举是管理层有序落实北京整体规划、实现“四个中心”定位的具体举措。而在这种供地模式之下，给开发商带来的是新的竞争模式和商业逻辑。

选哪些新城、哪些区域进行投资开发？

是集中在某个区域还是分散投资？不同区域的特点是什么？如何决策开发模式？

做好投资决策，如何制定同区域的竞争策略？

产品策略如何制定？是组合策略还是集中策略？

……

问题很多，也很复杂。企业在进行这些决策时，必须吃透政策指向、区域发展规划和实施进展、还要根据自身资金和资源情况、竞争对手的打法等因素，制定发展战略和实施策略。

三、天气变了还不穿秋裤

在年之前，开发企业的投资逻辑是土地价格一直在涨（我跟踪年至年北京纯商品住宅的地价平均年涨幅在50%左右，过程中有波动，但整体趋势没变），只要遵守高周转这个逻辑，就一定会取得胜利。而高周转的弊端就是伴随着高负债高杠杆。能挺过来的，活得都很好！典型的例如恒大，顺驰是反例（所以我说现在的融创是一家营销资本公司）。基于这种投资逻辑的惯性，有些开发企业没有看到顶层政策的变化，有些是看到了，但是不相信或者自欺欺人的还在按照原有的逻辑运转。造成了-这三年很多房地产开发企业损失惨重。比如当年万科在北京竞得的%自持住宅（想变相销售，直接被市住建委几个补丁政策叫停），以及众多在年前后竭尽全力获取的楼面价高过周边房价、楼面价和限售价接近的项目（比如国瑞瑞福园项目）。我们内部常用“自以为是”来进行自我批评，说得就是机会主义和经验主义，随大流，学人家过日子的思想。

就像年疯狂过后，地产营销系整体没有价值一样；年，地产投拓系在市场啪啪打脸后，集体遭遇滑铁卢，某全国性地产企业上百人的投拓团队只保留了个位数团队。这就是惯性的作用，降速就要降档，否则就成先烈。

四、穿上秋裤扮上妆，台上见

年以来，又变了。房地产土地和房价这个逻辑基本回归正轨，房价、地价都得到有序的控制，管理层已经不是有信心，而是有手段、有办法确保房地产市场稳定。活下来的开发企业也都吸取了教训，按照新规则行事。任何侥幸都是徒劳的。房地产少了之前的利润空间想象力，自然有资本离场，留下的不追求“不劳而获（炒土地的）”的真正的开发企业，反而健康了，行业生态也健康了不少。

不靠土地涨价赚钱之后，房企的商业模式回归正规，同时在管理层划定的“桌子上”完成一系列的开发动作，就有了目前所谓房地产市场格局。

特征一：土地供应集中在各区新城；土地供应计划得到有效落实，与地方管理层考评关联；

特征二：开发企业从开始的拼资源、资金；到前几年拼成本；再到如今考验综合运营能力，尤其是产品设计研发能力；

特征三：营销竞争从5公里以外的炮战变成5公里以内的肉搏战；竞争从售楼处变成渠道和互联网线上；

特征四：产品从一套户型走天下变成精雕细琢为客户；

特征六：客户从似懂非懂变成精明且善于利用新媒体工具学习和包团。

举个板块为例：南海子公园周边

亦庄新城河西板块、瀛海镇板块基本上连成了一片，汇集大部分主流开发企业，金茂、融创、中海、雅居乐、龙湖、首开、城建、住总、中铁建、国瑞、正商等等。