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1、高档民宿不依托风景区客源市场

环莫干山典型品牌精品民宿，比如西坡、后坞生活、原舍、大乐之野等，都表现出逃离大众区域、需求原始生态环境、倾向自然舒适物私有化的选址取向。外加高档民宿拥有丰富的空间资源、强大的资本网络、先进的管理设计团队、全球化的文化基因以及业主雄厚的社会资本和隐性权利。

因此，这类民宿并不依赖核心风景区、周边旅游资源和大众旅游市场。他们通过民宿主人、品牌文化、生活方式、吸引物营造、营销网络以及品牌符号重构尺度，将民宿空间嵌入到上海、杭州、浙江省乃至长三角城市群更大的空间结构中。

年，德清县在全国率先启动了集体经营性建设用地入市改革，仙潭村的“醉清风”民宿项目成为了全国“农地入市”的第一宗交易，有效解决了高档民宿乡村大规模用地的政策困境。

正由于政策的支持以及高档民宿自身的优势，因此近年来他们选址倾向在民宿发展基础弱的边缘村域选址。

2、中档民宿对外部依赖性较强，需要依托旅游资源和风景景观

中档民宿是环莫干山民宿的主体，也是大量低档民宿目前规划升级发展的主要目标。本地自营型和外来投资型的占比相当，其中很大部分为新兴中产阶级二次投资创业的“商业型民宿”性质。

中档民宿在资本、空间、管理甚至政策方面均与其他两类民宿具有较大差异，呈现出现阶段中国普通旅游民宿所具有的共性。

首先，相对于高档民宿的租地新建模式，中档民宿以租房改造为主，且有限的改造资金主要投入在民宿建筑外观与内部设施，对于大的工程技术创新和大尺度景观塑造的投入相对较少。

同时，旅游者的体验价值链是中档民宿产品开发的关键，区别传统农家乐“床+食”的低端产品和高档民宿内部的体验活动，因此在选址时需要考虑旅游资源和风景景观以弥补中档民宿的旅游者体验活动产品的景观设施和场所空间问题。

高档民宿的活动可以包括民宿内的高端山地车越野、马术运动、壁炉咖啡、庄园酒窖、农场活动等，而中档民宿的活动往往是民宿外的莫干山徒步、山地野营、季节性采摘等。

其次，由于一定能力限制，中档民宿难以独立解决山区交通、灾害、卫生等问题。同时中档民宿多为商业性民宿，是典型的旅游小企业，注重投资回报的问题，因此外部依赖性较强，选址会充分考虑外部社区规模、环境适宜度以及企业经营环境，包括地价、交通通达性、专业设施、景观资源、产业网络等问题。

3、低档民宿的出现是游客集聚倒逼旅游配套的诞生

低档民宿多为本地人自营，以改建自家空闲房屋为主，多以家庭副业方式经营，是典型旅游配套的社区民宿，因此对旅游区为具有较高要求。

环莫干山第一家民宿（后坞村的香格里拉农家乐）和第一个民宿集聚区（后坞民宿区）均位于风景区后山必经之路S与后坞村居民点的交汇处。

与高中档民宿相比，低档民宿的选址过程主要是农户选择利用自家房屋副业经营的过程，因此风景景观和区位因素并非主动商业利用，而是两类因素带来的游客集聚倒逼旅游配套民宿业的诞生。

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