民宿曾经被捧到了云彩上面，接下来的里面火是肯定的了，但作为运营者，也有很多惨败的案例，愿做之前做好吃苦的准备。

民宿真的运营起来可是不看着的那么文艺清新的，货物得运，床单要洗，室内要清洁，马桶堵了要清理……

进入文旅行业几年调研了诸多民宿，各个经营状况说实话都很惨淡（特例不算）。现在民宿中能够的盈利估计就0%左右。做民宿，不图钱是一种情怀，但没家没亲人还好或者根本不差钱，不然，能够盈利是能够坚持下去的重要因素。

本次整理了大理、杭州、台湾两岸三地的代表性民宿经营案例概况，希望能够为准备投身于民宿的朋友一点帮助。

大理民宿成本及回报分析

当下想在大理开客栈面临的选择无非就2种:

租个毛坯房，自己装修;

接盘转让的民宿，装修改造。

租当地人新建毛坯房，一次性付五年或十年房租，按照当下的行情，一般十二三个房间的年租是8万左右，这样前期投入5年租金40万左右，软装带家具太阳能等配套怎么也要30+万，也就是说大概60到70万左右是可以开一家中低端的客栈。

这笔投资大概多久可以收回？

我们现在细算下每年收入支出，先说下半年淡季，满古城一天七八十元，包月七八百元房几乎到处都是，而且就这价格，很多客栈的入住率也只有两成左右，也就是说这种客栈下半年大部分时间月入很难过万。春节之后云南慢慢进入旅游旺季，3月份春暖花开到7月份暑期开始是一年中不淡可也谈不上多旺的季节，客栈入住虑徘徊在3成到5成，这段时间月入过万基本没大问题，上述时间在一年中基本占了十个月左右，总收入大概十万上下。下面再来说说旺季，可以涨价的时间是五一加一春节这总共半个月左右时间，平时七八十元房间大概可以到至不等，也就是说这些时间收入大概在三万到四万，另外7月15号到8月15号这一个月是除法定假期外的最赚钱时间，虽难涨价到基本可以做到八成以上入住率，月入至少也有3万以上，全年取平均值乐观估计入账20万左右。

那这种客栈一年成本有多少？

水电、宽带、电话费每年大概左右,请一位打扫房间阿姨每年年约00左右，客栈易损品更换垃圾袋牙具送洗床品（至少雨季肯定要送洗）等等杂项支出，年均也要万元左右，这样算下来年余额也就是15万左右，最大的成本（你自己的人工）还不能算在内，按平均水平这只是前两年的成本。两年后您的装修设备维护支出将逐年大幅增加（太阳能水系统的维护卫生间漏水等等让人头痛不已的问题），即使最乐视情况下你4年左右收回成本，那这时客栈也将面对设备更新重新装修的情况，再投入又是数十万计。

当然古城中流传的转让客栈赚一笔钱的事情，我只能说曾经有，但现在未来有没有你自己衡量。古城客栈并不是什么抢手资源，随便走进一条巷子就能看到许多正在或准备大兴土木的建筑，客栈转让只是买装修折旧已经成了大多数人的共识，最近一年时间真正成交的转让客栈更是凤毛鳞角。

其实当下对外地人来讲开客栈最大的风险和陷阱就是近两年大幅上涨的房租，通过前面大致算出的营收成本，最近一两年新开的客栈都将面临成为最后高位接盘着者的风险，本来今年3月昆明火车站事件后很长一段时间都压制了大部分新建房房东的涨价欲望，甚至有相当数量都选择了降价出租。但好景不长，这击鼓传花的最后一棒就像一头即将被压垮的骆驼在主动找寻那最后一根稻草，而这根稻草则神乎其神的如期出现，那就是被很多人津津乐道的电影《心花路放》，一路向西去大理，这部满足中国乡镇审美需求的低俗电影，让很多即得利益方欣喜如狂，共同憧憬着大理旅游市场黄金时代的到来。

但事实真的如此吗？

如同电影《黄金时代》，赢得了口碑确输掉了市场，虚假繁荣过后发现，《心花路放》不但不能促进古城旅游资源的增加，反而会越来越多的分流古城客源。原因如下，即使有相当部分人是跟随心花路放的脚步来大理，但真正吸引他们的包括电影里有意无意的宣传却是洱海，双廊的异军突起已成不争事实，环海沿线如龙龛桃源、马久邑等地的建设也是日新月异，这些沿海新建客栈无论景观还是客栈环境都会越来越吸引更多游客停留，而这其中相当一部分是原本打算住宿游玩古城的客人。

随着时间推移客源减少，会有越来越多新建房房东将房租租金合理化，也会有越来越多客栈经营者加入转让大军，同时促进古城客栈转让费用更加透明合理化，前面说过，转让费无非就是装修折旧费。按现在的装修水平，大部分客栈软硬件能坚持5年就几乎算极至了，每年折旧费百分之二十应算合理水平。

最后再想说说很多打算来大理开客栈的理想主义者，享受慢生活，结交更多朋友，还能赚钱补贴点家用，理想中这些似乎都是开家客栈的理由。

但是开了民宿才知道半夜接到晚归客人电话去开门，清晨被早到客人吵醒，在一天中任何时间段接到订房客人找不到路需要你去很远的地方去接的求助，经常碰到垃圾客人有意无意损害公共物品提无理要求，房间马桶堵塞需要你去通，客人酒后太吵需要你去管，卫生间漏水更是要找人花钱大动干戈去修，交了五年甚至十年房租后发现经营状况远不如预期，从而陷入进退两难的尴尬境地。

但无论如何，这次洗牌之后，对于那些真正热爱客栈行业，真正愿意终老于苍山洱海的人们，大理仍然是一片充满阳光的热土，一路向西去大理，幸福永远属于你。

风口上的杭州民宿赚钱不易

民宿爆发式增长，行业潮人、金融机构纷纷介入——桐庐大奇山一带民宿

越来越多的人在出游时舍酒店而选民宿。当下，“民宿”已形成了一股不容小觑的力量。也有不少其他行业的投资人想趁此热潮，掘一桶金。

杭州有多少家民宿？

它们的经营状态如何？

钱好赚吗？

关于民宿，目前杭州还没有一个官方定义。大家印象中，“民宿”是利用自用或者租用农居房，结合区域人文、生态、环境资源，做成较高品质，有特色的小型住宿旅店。杭州市区内，民宿主要集中在白乐桥、四眼井和青芝坞一带，价格集中在~元/间，品质高的甚至超过元/间。

Mark是杭州少数的拥有法国蓝带资历的甜品师。今年初，他和朋友们合伙在杭州灵隐白乐桥盘下一户农居，改建成拥有烘培特色的民宿。从1月份开始装修，直到3月份正式开业，总共12间客房，标价元/间左右。前期投入万元，而前五年的租金需要30万元/年，再往后十年的租金会涨到35万元/年。租金太高，入住率又过低，回本艰难，让他头痛不已。

隔壁是一家以越剧为主题的民宿，同样是今年新开业，这一家只有5间客房，前期投入花费近万元。对于经营状况如何，这家民宿的负责人毋小姐用“惨淡”形容。她说：“前阵子梅雨季，双休日还有少量客人，但工作日几乎没有客人光顾。”不仅这两家新店遇到问题，一家已在此扎根两年的民宿主人也对记者感叹：“我都还没收回成本呢。”

杨家山、桐庐一带——民宿收益还不错

年就在满觉陇杨家山经营民宿的陆女士夫妇俩属于较为成功的经营者，西湖景区管委会在年时曾发布过一个“最美西湖民宿”评选，陆女士家的民宿是其中之一。据透露，她家民宿全年的入住率可以达到60%。陆女士说，该区域内不少民宿的主人从事设计工作，在整体氛围营造上有优势。

德清、桐庐等近郊也不断涌现民宿。项恺年租下了桐庐古村落10多幢农民房做民宿，打造成山林深处的一处静幽之地。“至今开出了1幢。9月份，还会再开6幢。”项恺做是室内设计出身，他选中此地是因为自然风貌很好，当时签下的租金大幅低于市区民宿。他说，虽然租金方面投入不大，但最“烧钱”的是装修和配置，包括泳池、室内装修等，两年来他已经投入万元了。

“平均入住率是百分之五十左右，每间房每晚元左右，周一到周四比较空，周末基本爆满。”按项恺的说法，目前为止只能保本。“民宿很难赚钱，一定要有规模。”他估计，剩余的几幢全部经营起来，年利润可以达到两三百万元。

项恺从实践中总结了几个心得：一个是，民宿地要选在离主城区自驾车三小时交通圈内；经营者必须是个综合能力非常高的人，对服务、环境以及室内设计整体把控都要到位，这种把控要细致到杯子的选择、床品的外观与品质等；还得做出特色，项恺的这间民宿服务包括带住户爬山，看古树，居住和游玩相结合。

“台湾民宿比较发达，这些民宿不仅提供住宿，与住客还有很好的互动。比如花莲的民宿，老板会带着客户出海打渔，这些都是附加值。”生活方式观察家力波认为，民宿讲究的是一种旅游式体验，包括舒适的居住环境，餐饮以及户外参与等综合感受。

资本纷纷介入——民宿热后或有一轮洗牌

虽然民宿的经营尚在摸索期，但杭州依旧是“民宿热”的典型城市，一方面是因为旅游资源丰富，另一方面杭州拥有美院等为代表的设计从业人员多，此外杭州城市中产队伍庞大，在逼仄的写字楼里紧张工作5天后，周末想在新环境中享受家庭生活。民宿的山野乡间品质生活，正好符合这一需求。

“近三年，杭州民宿几乎是爆发式增长，每年增加至少50家以上。”杭州市西湖风景名胜区民宿行业协会秘书长俞利强给记者说了一组数据：全市范围目前有近家民宿正运营中，另外还有约多家尚在审批中。

有十多年旅舍打造经验的王先生透露，有不少地产商请教过他如何把闲置土地改建为民宿，将价值放大化。

德清县莫干山，是近两年将民宿产业发展的典型。据公开资料显示，今年环莫干山区域有民宿多家，年营收1.7亿元。民宿也带动了区域内的房租价格，据知情人透露：“莫干山上曾经被散乱废弃的农房，现在每栋30年的租金高达万元。”

民宿热正在遍地开花，淳安县千岛湖旅游局局长方阳透露：目前区域内改建了七八个老村落，将规划成不同特色的民宿村，预计明年5月就会大致成型。

“民宿是必须规模化才能有收益的行业，这就意味着需要大量资本运作。”在最近相关度假产业的论坛或峰会上，消息灵通人士得知，金融机构、风投正瞄准民宿，资本蠢蠢欲动。

也有业内人士提醒：“经营民宿要有足够的资金支持、一定的管理经验和审美情趣，还要做好苦熬3年才能收回成本的心理准备。未来民宿产业很可能会经历一场大浪淘沙。”

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