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民宿是利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。民宿的兴起与个性化旅行成为一种生活时尚有关。

总体来看，民宿可分为城市民宿、乡村民宿、度假区民宿。

城市民宿多由具有当地风貌的老房子改造而成，已成为民宿市场的主力品类，间夜量在民宿市场占比约为54%。一线城市在用户体量、高频的交易场景、相比旅游目的地更加稳定的需求等方面都有着更大的想象力；

乡村民宿多为一二线核心城市近郊村房改建而成，打的是城市居民近郊度假住宿的升级牌，在乡村振兴战略的大背景下，全国各地政府都在支持乡村民宿建设；

度假区民宿多靠近景区，吃的是旅游饭，可提供游客不同于标准酒店的体验，丽江、大理、莫干山等地的民宿就属于这种类型。

民宿未必需要高级奢华的设施，但应能让投宿者体验当地民俗风情，体味有别于平素的自然、文化与生产生活方式。在推崇差异化文化体验的休闲旅游时代，民宿一旦与地域的原真的民俗文化结合，其风格、功能、产品也就有了依托。

民宿与文旅小镇相得益彰

业内人士认为，民宿难与酒店竞争，无论是管理、人才，还是营销等方式都不如酒店。

酒店具有非常标准的管理体系，而民宿要做出特色，需根据周边景观特点进行个性化定制，根据周围的环境不同，装修的材质、景观的打造、投入的成本也不同。

而整合民宿、餐饮、娱乐等设施的集群作为一个住得好、吃得好、玩得好的地方，与酒店相比有着巨大优势。也就是说，从文旅产业角度做民宿更有竞争力。在这方面，最具代表性的当属文旅小镇。

文旅小镇靠旅游吸引游客，核心要素是吃、住、行、游、购、娱，而停留时间则是影响目的地收益的最重要因素。所以，一个成功的小镇一定要让更多游客留下来，作为体验当地自然、文化与生产生活方式载体的民宿无疑成为这些留下来的人的最好选择。同时单打独斗的民宿缺乏其他综合性配套，也不能形成完备的消费生态链，而文旅小镇恰好弥补了民宿产品的缺口。

随着民宿热度的攀升，国家、地方愈加重视，集团与资本也相继入场，民宿的品质和多元化经营活动进一步提升和丰富。

从国家层面看，年12月，国家发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，意味着特色小镇的发展是一次经济的深化改革，一次存量的改革。大力发展包括民宿在内的旅游综合体，有助于盘活乡村“沉睡”的资源，进一步激发乡村产业活力，促进一二三产业融合发展，培育乡村发展新动能；

从地方层面看，民宿可以拉动当地经济，带动当地居民就业。据大理州旅发委的一份调研报告显示，民宿客栈改变了当地居民从事农牧渔业的单一收入模式，并带动年轻人返乡就业和创业。年，大理市民宿客栈综合收入达10余亿元，从业人员超过1.5万人；

从机构投资者层面看，民宿能够解决酒店投资过大、住宿短缺的问题，还能实现多业态整合。比如华侨城就是文旅小镇整体开发的标杆，在住宿产品规划上前期以全服务休闲度假酒店为先导，树立高度和人气，承担配套作用，随着人流的增大，后期便靠客栈民宿补充接待能力，并形成特色。再如古北水镇度假区，拥有近30家沿河道分布的民宿，虽体量偏小，却各具特色，吸引大量游客深度体验当地明清民居文化风情。

华侨城甘坑新镇

反过来，如果民宿融入文旅小镇就可以在一定程度上解决单体营销难的困境。如莫干山每年举办运动节，乌镇举办戏剧节，活动宣传声势非常浩大，不但为当地民宿提供更丰富、更立体的体验产品，还使民宿受益于整体营销氛围，被更多消费者所熟知。

故民宿与文旅小镇的结合可谓相得益彰。

民宿有难多方救援

随着旅游业的快速发展，拥有情怀和故事的民宿也开始疯狂生长，成为越来越多游客出行住宿的新宠。

尤其年，《青春旅社》《亲爱的客栈》《漂亮的房子》《三个院子》等民宿类综艺节目的助推，令全国民宿一片火热。

年，民宿产业进入快速发展轨道，《中国民宿产业发展研究报告》显示，全国包括城市乡村在内的民宿约有21万家。

当然，尽管民宿行业发展迅猛，但由于同质化竞争严重，年国内民宿增长乏力，进入瓶颈期，全国民宿入住率总体比上年下降10%，并面临持续下滑的困境。而此次新冠肺炎疫情的影响，令民宿业变得惨不忍睹，一方面停业无收入，一方面日常运营成本包括房租、人员工资、水电能耗、OTA佣金、布草洗涤等仍旧支出，将直接导致年民宿的全面洗牌。

城市艺术民宿品牌掌宿，在北京和南京运营着超过套精装客房。疫情爆发后，掌宿运营后台数据记录了这场猝不及防的巨变：1月21日，收到50个取消订单的请求，运营部门发出异常警报；1月22日，南京地区退订率超过40%，北京超过35%；1月24日，将近80%的订单被取消；1月26日，2月份几乎所有订单被取消；1月27日，2月之后能被退订的订单全部取消……

对此，掌宿经营者Davy算了一笔账：北京房源月租金平均每套元左右，南京平均每套四五千元，单是租金成本，一个月就要万元到万元左右。而且年后是续租高峰期，很多房子需要支付一个季度甚至半年的租金。此外，再加上网费、办公室租赁、库房租赁、线上系统维护等固定成本，以及额外高价采买的消毒用品，零零总总加起来，一个月至少需要万元的运营资金才能周转。而比起资金上的损失，更令人担心的是，经此一“疫”，从业者和消费者会对行业失去信心，这才是比疫情更长久的打击。

丽江民宿经营者袁军表示，往年春节及寒假收入占民宿全年收入的15%到30%，而今年，即便疫情结束后，市场可能面临疲软，仍需要慢慢“化冻回暖”，损失会占全年收入的30%到50%。对于民宿业主和民宿品牌而言，这种损失都是非常巨大的。

田园梦想家创办人顾军表示，对民宿来说，春节之后是长达3个月的淡季，因此可以说春节是漫长淡季之前最后一次赚钱的机会。而此次疫情的突然爆发，让很多度假型民宿可能至少4个月颗粒无收。

面对“寒冬”，民宿业正奋力自救

意识到自己在生存边缘挣扎之后，掌宿合伙人迅速开会，讨论自救策略，决定把短租改为长租，租金只以成本价收取，中介费、网费、卫生费、物业费全免，以实现一部分资金回流。

2月3日，掌宿通过多渠道在网上发布求助信，标题直白又有些悲壮《受疫情影响民宿业求援：套网红民宿限时低价出租》。

用短租变长租的方式，掌宿大约能解决20%左右的房源；为进一步紧缩成本，掌宿筛选出租金贵、出租率低的房源进行退租，希望以此再解决掉两成租金成本；此外，经营者Davy和一些员工谈了停薪留职，但继续缴纳社保。这些虽然不是长久之计，但眼下活着就是最大的目标。

再以莫干山民宿为例，为渡过困难时期，莫干山民宿主们想到不少办法，如自己动手修整民宿，利用周边空地种植蔬果；开发线上电商，建立农产品直销群，向平时积累的民宿客人推销当地新鲜农产品；减少长期性用工，改以临时性用工；积极开发新产品，以降低房价预售旺季房间来回笼资金的方式尽快恢复经营；部分民宿选择加入“如程民宿卡”，以较低价格将一年的房间库存包给会员制特色度假酒店预订平台如程，平台给民宿经营者收入保底。

面对突发事件，各个共享住宿平台方也有所行动

以国际民宿短租平台爱彼迎（Airbnb）为例，1月21日，爱彼迎率先发布“保障政策”，让武汉房客和预订武汉房源的房客都能够免责取消。而后，“保障政策”逐步升级为全省乃至全球预订。2月5日，爱彼迎宣布计划成立专项基金，在未来几年内投入超过万美元，承诺长期支持中国房东和房客群体。首批公布的“十项承诺”包括：返还湖北房东服务费、对全国房东的资源扶持及经济补偿、优先帮扶“暖心房东”、赋能房东长期成长、加强各类房东培训等。

一时间，其他共享住宿平台也迅速跟进，出台了相关扶持政策，基本围绕着免部分佣金，给予一定的经济补偿，启动房源中长租计划，上线类似“暖心房东”的标签，并承诺会在后续提供流量支持等。

线上平台扶持将民宿在长租方面的努力，美团将更多流量支持给选择长租更多折扣的民宿，同时还有5晚佣金封顶政策。

面对疫情，银行、协会及企业助民宿渡难关

新冠肺炎疫情对文旅住宿业造成较大影响，为帮助文旅住宿企业复苏，北京银行投放亿元贷款资金，促进文旅住宿行业振兴，稳定生产与就业。多彩投是国内文旅住宿业专业投融资服务平台，疫情发生后，其快速开通绿色融资通道，同时号召用户、员工等捐款采购物资送往一线，并面向文旅住宿业主开启公益课程，支持企业共克时艰。

1月30日，福建省旅游协会民宿分会发布倡议书，建议民宿房东减免房租；1月31日，杭州西湖风景名胜区民宿行业协会也发布了一份致全区民宿业主房东减租倡议书，建议年2月1日至29日民宿房屋租金免租一个月，3月1日至4月30日租金减半两个月。

2月14日，德清县（莫干山所在县）发布《关于应对疫情支持服务业企业健康发展的“十条意见”》，提出鼓励银行在原有贷款利率基础上适当下调贷款利率，减免服务收费，减轻企业融资成本；安排疫后旅游行业专项经费用于新增线上住宿餐饮企业奖励、国家3A级以上旅游景区、星级酒店（主题酒店、绿色饭店、美丽驿站）、三星级以上诚信旅行社、特色民宿等重点文旅企业贷款贴息、市场复苏营销、活动策划以及困难补助等。

作为中国民宿业的龙头企业，央企成员寒舍文旅集团近日决定，考虑到住宿餐饮及地产行业在此次疫情中受到严重冲击，为帮助旗下加盟店减少损失，决定免除所有加盟店年全年运营费用。

福建省旅游协会民宿分会副会长杨鹭指出，危机其实也孕育着机遇，面对下个爆发期能否脱颖而出，将取决于能否在这场危机中顺利活下去及在这场危机中积累的新收获。

投资人对民宿投资持谨慎态度

民宿是对住宿业态的丰富、补充和完善，北京法学会旅游法研究会常务理事张云耀认为，在未出现对传统住宿业态产业链的改变以及传统盈利模式颠覆的情况下，短期内大量资本市场介入的难度较大。

对于哪类民宿具备投资价值，高盛集团投资经理吕鹏给出了自己的观点：“住”是旅行中非常重要的一个环节。民宿是一门好生意，可以通过成本的控制、运营的赋能达到一定的利润率，但个人认为单体民宿并不具备投资价值。民宿是一个生活方式类的内容产品，包括设计、体验、服务等，这些东西本身不是可持续发展的，且无法按照标准去估算后续价值提升空间。从这个角度上讲，单体民宿与民宿之间，没有本质化的区别，理论上无法做到无限大的发展。但是，一家公司是有无限可能的。所以如果是一家大型的民宿连锁运营公司，我们可能会考虑是否值得作为股权类项目进行投资。因为运营有方法论，有多种可能性和无限大的结果。

针对疫情对民宿业的冲击，行疆投资创始合伙人周洪峰表示，民宿行业前期的准入门槛较低，运营管理薄弱、供需关系失衡，有着一定的泡沫，这次疫情反而是个洗牌的节点。没有夕阳的行业，只有夕阳的企业，更何况民宿还远谈不上没落，只有不重视现金流的企业和商业体才会比较艰难。去年以来，我们把现金流作为项目投资标准，虽然现在行业处于低谷期，但我们依旧充满信心，毕竟低谷期也是领头企业扩张市场份额最好的机会，洗牌的结果必然是强者更强。

总之，民宿是个慢行业，利润低，回报率低，并不是一个短期能达到最大盈利的业态。此次疫情的发生，民宿从业者在承受房租、人工成本及现金流压力的同时，正翘首以盼疫情早日结束。

“三个月之内肯定是没什么希望，现在就看三到六个月有没有可能恢复”，掌宿经营者Davy把回暖的心理预期调整到年中，希望到时候能赶上暑期这波高峰。如果还是不行，只好拿出更多房源转型长租，以获得稳定的现金流，虽然为此每套房子每月会损失元的收入。同时，他又把这段时间看成掌宿的压力测试，与合伙人商量更一步优化公司资产管理模型，“这次危机其实也是对自己认知的一个调整和思考，调整团队、调整产品，与其苦恼，不如思考下一次这种极端情况来临时，应该怎样去应对。”

的确，Davy道出了很多民宿经营者的心声。

如何熬过“倒春寒”，如何在年洗牌中生存下来，民宿除了修炼内功，提升品质，积极想办法，剩下的就只有听天由命了。

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