文丨海外掘金

　　1、最有可能造就奇迹的国家就藏在这里

　　海外投资最大的机会成本，就是中国势不可挡的国运。现在，轮到东南亚了。

　　十九世纪初，开发西部成就了无数美国人的美国梦，因为他们赌对了美国的国运。二十世纪末，下海经商的众多中国人都成了一方大拿，因为他们赌对了中国的国运。二十一世纪初，有一小部分投资者，已经将目光转移到东南亚，因为他们不想再错过赌赢国运的机会。

　　根据彭博社的预测，相比美国和欧洲接近2%的GDP增长，东南亚各国5-7%的经济增速，足以让人眼前一亮，仿佛看到了十年前飞速发展的中国。

　　（彭博社预测东南亚国家GDP增速）

　　年，国内楼市冻结，澳洲楼市遇冷，英国楼市静如止水，美国房价不断攀升，加拿大新西兰相继扔出限购“杀手锏”，资本管制不见松动……海外投资阵地开始转移到环境相对“友好”的东南亚。

　　根据商务部公布的数据，年前11个月，中国在“一带一路”沿线的贸易额达亿美元，同比增长15.4%；新签承包工程合同额亿美元，同比增长13%。

　　未来的东南亚能否重现中国的增长奇迹？不外乎三点。

　　其一，能否顺利承接中日韩的产业转移，实现自身的产业升级。

　　其二，能否真正融入中国的“一带一路”战略，拉动当地的经济发展和基础建设。

　　其三，国家的经济体量是否足够大，能够把增长维持较长的时间。

　　以上三点，至少东南亚的部分国家和区域，已经做到了。

　　因此，在全球“不确定性”的大环境下，少有的“确定性”就藏在东南亚这块土地上。我们整理了几十家研究机构、从业人员发布的报告，为大家奉上东南亚掘金路线图。

　　2、东南亚楼市哪家强？

　　（绿色代表发展潜力巨大，黄色代表潜力一般）

　　（1）印度与印尼：暂时只适合大胆玩家★

　　普华永道将印尼的雅加达，以及印度的孟买和班加罗尔，视为这两个国家最适合投资的城市。

　　当然，他们这样乐观的前提是，投资者可以搞定当地对外国人的各种限制。印度与印尼的房产市场都还未向外国个人开放，只面向以公司名义购买的外国买家。

　　如果有条件找到合作伙伴成立公司，投资印度与印尼的商业地产，也有望获得不错的收益。

　　普华永道和莱坊都看好雅加达地铁沿线的办公楼。尽管雅加达的办公楼空置率已经接近30%，但办公楼租金在年上半年上涨11%，租金开始回暖，预计未来几年紧挨交通枢纽的优质地产不愁找不到租客。

　　（2）菲律宾：抢占投资先机★★

　　年菲律宾整体GDP增速达到6.9%，是亚太地区增幅最高的国家，亚洲开发银行认为，菲律宾经济年和年仍将保持较快增长，将继续成为全球增长最快的经济体之一。

　　根据菲律宾官方数据，全国现在大约有多个新的基础设施项目在建或者在筹备之中。

　　受服务外包行业的刺激，菲律宾的商业地产需求强劲，虽然增长率已经有放缓，但需求依然很大。商业地产空置率在3%左右，年上半年租金同比上涨5.3%，房价同比上涨8.6%。JLL的数据显示，热门地区土地价格上涨了25%-33%。

　　Makati、BGC以及博弈特区MOA周围目前是马尼拉大都会区房地产市场最热门的区域。Makati和BGC一年内房价上涨8%以上，其中马卡蒂金融区入住率更是高达90%。

　　菲律宾最大的不确定性就是杜特尔特之后的领导人是否能够继续保持与中国的良好合作关系。

　　（3）马来西亚：房价涨幅放缓，难找当地接盘侠★★

　　目前，马来西亚大部分人已经买不起当地中位数价位的房子了。对于开放商和房屋持有者来说，今年都是一个难熬的年头。

　　马来西亚财政部部长李志亮认为，马来西亚房价会在年踩刹车，房价将从50万吉林特下降至30万吉林特，跌幅接近40%。

　　（从年到年，马来西亚房价上涨%）

　　过去十七年来，马来西亚房价上涨了%。但近年来增长幅度已放缓，房屋库存不断增大。仅年上半年新建待售住宅数量就增加了40%。

　　最关键的是，89%的马来西亚人每月收入都不到吉林特，很难支撑50万吉林特的房子。因此，未来想要寻找本地接盘侠会非常困难。

　　（4）新加坡：抢人为发展之本★★★

　　沉睡了四年的新加坡，很可能会在年迎来楼市复苏。

　　莱坊预计，新加坡私人住宅年可能上涨3%-7%。法国银行则更加乐观，预计新加坡房价将上扬10％至15％。

　　年来，新加坡楼市交易开始增多，房屋价格也首次出现四年来的增长趋势。仅年首8个月的私宅集体出售交易额已达到30亿元，比过去四年来所有集体出售交易的总额高。

　　除了房屋交易大幅回暖，年新加坡的土地交易也是地王频出。各大开发踊跃竞标，土地价格屡创新高，地王频出，凸显开发商对新加坡未来几年的强大信心。

　　各类楼市“破冰”迹象的背后，也得益于新加坡政府的“松绑”政策。

　　早在年3月份，新加坡下调各档印花税税率，并在年12月宣布新加坡在读留学生们可以直接申请PR（永久居民）。

　　这一举动，正是为了实现年新加坡人口白皮书计划“人口达到万人”的预期目标。而人口的增长必然带来对楼市购买力需求的提升。

　　（5）香港：楼市供不应求，再现“抢房潮”★★★

　　多家研究机构和从业人员都预测，年香港房价仍将不断刷新大家的认知，年仍有可能突破5-10%的增长，实现楼价十连涨。

　　年初，我们对香港提出的预测是：香港房价年的问题不是涨跌，而是涨多少。市场也印证了我们去年年初的展望。

　　年香港房价和地价屡创新高，年末甚至爆出每平米万人民币的豪宅交易，过去十年房价上涨%。

　　香港楼市背后最大推手莫过于：香港经济动能强劲，住宅市场供不应求，刚性需求支撑。

　　根据路透社报道，香港9-11月的失业率达到二十年来最低水平，政府预测年的GDP增速3.7%，刷新六年来的经济增长记录。

　　彭博智库的数据显示，年第三季度香港待出售的公寓数量已经降至年来的最低水平了。

　　中原地产也预测，年的房屋交易量很有可能超出预期。因此年的香港楼市，抢房潮仍将继续。

　　（供不应求的香港住宅）

　　至于市场担心的香港加息是否会重创楼市，各大机构对这一点纷纷表示，短期内加息对楼市的影响并不大。虽然年很可能会加息，但市场预期加息0.75%，所以楼市还有一年时间可以稳定向上。

　　（6）泰国：旅游带动房产， 　　泰国最吸引人的地方有两个，一个是她的沙滩，一个是她的房子。

　　年泰国住宅市场仍将继续增长，旅游地产和养老地产潜力也在不断增大。同时应该密切 　　今年第三季度泰国经济同比增长4.3%，是年第二季度以来的最大增幅。包括彭博社在内的不少投资机构均认为，年泰国的经济增长将保持强势，旅游产业继续支撑全国经济，房产的投资价值也将进一步凸显。

　　根据莱坊的数据，目前曼谷处于中间价位的公寓中，有40%被中国买家购买。

　　预计年外国买家仍然将撑起泰国房产的半边天。

　　由于需求强劲，泰国的土地价格不断上涨。高力国际数据显示，年泰国土地价格上涨8%，其中黄金地段可高达10-12%。过去两年曼谷公寓平均价格每年涨幅接近15-20%，超越泰国其他区域。

　　而曼谷，也正在重现中国的“地铁房”涨价趋势。正在修建的曼谷BTS沿线以及曼谷城市的交通枢纽沿线房价在年也是节节攀升。

　　泰国财政部预计，曼谷BTS沿线土地价格将上涨%-%。

　　（不同价位的新建公寓数量）

　　曼谷的人口增速，也保证了未来房产市场的大量需求。这个全球城市人口增速排名第十，过去五年人口净增量86万，这个体量，已经在除中国大陆以外的城市中，排名第三。

　　（7）越南：众望所归的东南亚“明珠”★★★★★

　　年，亚洲股市是越南的主场。年，东南亚楼市里的明珠，非越南莫属。

　　亚洲开发银行和彭博社都预测越南年的经济增长率为6.3％，年经济增长率为6.5％。年，越南的经济增长仍然动力十足。

　　很多投资者都认为，越南是最有希望经历中国爆炸式增长的区域。其中，最被各大机构看好的城市就是胡志明市和河内。胡志明市是越南租金收益率增长最快的城市。

　　年的数据显示，这两个城市房屋库存量和供应量都在下降，新开工的项目短缺，供不应求的态势愈加明显。

　　再加上不断涌入的人口，胡志明和河内的刚性需求强劲。河内和胡志明是越南人口流入最多的两个城市，年平均人口增长率分别为2.49%和2.27%，在全球主要城市排名中位列第9和第14。强劲的人口实力为这两座城市提供了可预期的需求。

　　（8）柬埔寨：东南亚小黑马，抓住“卡位”关键期★★★★★

　　这个让国人陌生的柬埔寨，却是整个东南亚经济增长最快的国家，也是唯一一个以美元计价的国家。

　　柬埔寨近6年来经济保持平均7%以上的高速增长，增速排名全球第六。跑赢整个东盟地区2.5个百分点的平均水平。这个陌生小国的未来发展，不可小觑。

　　（柬埔寨每年GDP增速）

　　现在，这个国家逐渐成为投资“吸铁磁”，吸引了大量外资进入此地掘金。

　　仅年上半年的建筑业投资总额，和新批准的建筑项目，都增加了约30%。

　　与此同时，中国“一带一路”的发展规划，以及泛亚铁路的建成，都将在未来的5-10年内，可预期地带动柬埔寨经济增长，届时柬埔寨的经济及房价涨幅可期。

　　而金边坐拥全球（不包括中国大陆城市）排名第三的人口增速，和70%的年轻人口，潜在需求非常庞大。

　　3、总结

　　总体来说，年东南亚房地产热度不减，外国开放商和投资者将不断涌入，部分潜力城市的优质房源将供不应求。

　　这些中国人不太熟知的城市，很有可能成为下一波网红投资城市。东南亚的高速增长，将带动当地的房产市场，重现过去中国经历的地产“黄金时代”。

　　想了解更详细的东南亚楼市展望，敬请 　　资料来源：彭博社、路透社、泰国商业新闻、莱坊、CBRE、JLL、UBS、高力国际、普华永道、中原地产、中国商务部、亚洲开发银行